- 筆者：阿庫拉
不知道各位有沒有開始要煩惱出社會要出去租屋或是有北漂青年要找地方落腳的呢？不管是大學還是社會的新鮮人，不管是打算要付貸款還是要付租金的，甚至還有身心障礙及老年人等弱勢族群，這都是一筆必須要花的大數目，而社會住宅正是為此而生的解決方法。尤其是在COVID-19 疫情爆發後，更多像是遊民等併發議題也更需迫切解決，這次來跟各位介紹社會住宅相關的影響力投資工具――購置基金（Acquisition Fund）。
本文三個重點：
- 社會住宅概況
- 購置基金是一種促進社會住宅的工具
- NYCAF在台發展機會
社會住宅概況（台灣與美國）
在講這個商品前，先讓大家簡單了解一下台灣跟此工具的發行地――美國目前的社會住宅發展概況，社會住宅簡單來說就是政府蓋房子出租給民眾或是用包租包管、代租代管等方式提供有住房需求但有經濟壓力的民眾，而這個跟國民住宅不一樣，是只租不售。那目前台灣的社會住宅是從2017年開始目標是「8年20萬戶，包括12萬直接興建與8萬包租代管」，截至2020年底也已達成直接興建的第一階段目標，包租代管部分則是不太理想；美國方面，從很早就已經有這個概念，雖然中間有中斷一段時間，但目前也是社會住宅發展最為快速之一，已經有很多種方法在推行社會住宅的概念，例如大公司會資助建商開發社會住宅、發行基金讓老百姓能參與社會住宅發展……等各式各樣影響力投資，下圖是美國THE GAP美國社會住宅2020年報告中的統計圖片，左邊是指各階層的家數，右邊是在顏色對應下此階層可負擔的社會住宅的數量，用顏色分階層，從酒紅色到淺藍色分別為：極低收入戶（家庭收入低於地方收入中位數（AMI）的30%以下）、非常低收入戶（家庭收入在AMI 31%〜50%之間）、低收入戶（家庭收入在AMI 51%〜80%）、中收入戶（家庭收入在AMI 81%〜100%之間） 以及中位數以上，可以看到最底層依然是明顯不足的。
影響力投資商品階層
這邊先講解一下影響力投資商品的階層關係，這次的這個商品 ―― 購置基金，他是一個包含讓益性與非讓益性投資者的商品。讓益性投資者代表這些投資者願意犧牲一些投資報酬以實現社會效益，反之則是僅追求投資報酬率的投資者，之前文章有介紹過的卡爾佛特基金會（Calvert foundation）即是讓益投資的實例。而這次的商品是利用非讓益性投資者的力量去帶動影響力投資的效益，以贊助既有企業的形式去實現影響力投資，幫助推廣社會住宅以及弱勢族群跟女性的創業（M/WBE）。
購置基金（Acquisition Fund）―― NYCAF
這次主要以紐約市購置基金（New York City Acquisition Fund）講解，以下簡稱NYCAF ，此基金是福賽斯街資產管理公司（Forsyth Street Asset Management）在2006年成立至今，是一個公私合營私募基金，資產約7270萬美元。NYCAF 以靈活的條件向紐約市的社會企業和M/WBE 前期開發資金及平價住宅建商提供長達五年的過渡性貸款（Bridge Loan），除了社會住宅這塊，他們也照顧到了種族平等、男女平權等其他社會影響力議題，目前NYCAF 已貸出5.33億美元於14200多套住房。如同上述，此基金包含屬於讓益性投資者如紐約市住宅開發公司、Enterprise 、LISC 等影響力企業以及非讓益性投資者如摩根大通（J.P.Morgan Chase）、摩根士丹利（Morgan Stanley）等大型金融機構組成，是一個由政府、社會住宅推廣企業先驅、銀行界大佬強大卡司組成的基金！
該基金目前由Enterprise 和LISC 擔任聯合經理，並由福賽斯資產管理公司監督基金運營。其合作夥伴包含：貸款人，摩根大通為代表等15家金融機構，這些機構可以就比較像是上述的非讓益性投資者，以及公家政府機關如紐約市住房開發公司及紐約市住房保護與發展部等連同一開始提到的Enterprise 這些創立者則屬於讓益性投資者。主要講一下基金創辦者，福賽斯資產管理公司是目前許多社會影響力投資基金的基金管理，如巴爾帝摩社區影響力基金（NIIF）、新生代基金（NGF）等。
NYCAF 商業模式（橋式貸款）
NYCAF 目前有三個計畫正在進行分別是：舊有建築翻新、蓋新建築以及支持性住房。建築翻新專案指NYCAF 會資助建商去收購原本就有在出租的房屋並翻新提供住戶更佳的住房品質；新建築專案則是贊助房地產持有公司或是M/WBE 新創公司收購土地幫助其提供平價住宅或是前期新創資金；支持性住房專案則是贊助社會住宅建商收購土地以興建支持性住房，此土地大部分為空地。
上面說到的是這個基金大概的專案項目，接下來會解析NYCAF 是如何提供貸款給借款人：最主要的概念就是在介紹中有提及的過渡性貸款，也有人叫橋式貸款、過橋貸款。這是一種短期融資方式，指金融機構A 拿到貸款項目之後，本身由於暫時缺乏資金沒有能力執行，於是找金融機構B 商量，跟B 借一個過渡性周轉資金，等A 申請的貸款到位後，B 則退出。用NYCAF 的專案舉例，假如某房地產公司、建商、M/WBE 想要收購土地或是買房地產時，可以從NYCAF 獲得一筆過渡性貸款，這個貸款會較容易通過批准，使得此收購案能快速敲定，幫助了這些收購方在獲得更永久、長期的資金之前有一筆過渡性資金，不過通常這種過度性貸款的利率也較一般貸款利率高。
NYCAF 目前提供的貸款有以下條款：
- 貸款對象僅限非營利組織和M/WBE
- 合資企業則需營利控股公司的允許，並符合NYCAF 的合資規定
- 貸款預付利率最高130% Loan-to-Value
- 浮動貸款利率目前為LIBOR +3.25%，最低4.5%
- 貸款期限最長5年，基金自行決定延期
- 25%的有限付款擔保，需承保
- 目前提供貸款的機構有：CSH、Enterprise、LIIF、LISC
在台發展可能
我認為這種商品在台灣也是可行的，第一，考量到目前我國社會住宅情況，直接興建部分是很順利，但包租代管就困難重重，而設立此種基金可以讓包租代管計畫收購部分更順利。此外，在NYCAF 的專案中某一個項目就有跟REIT 合作的實例，幫助CDT（The Community Development Trust）完成紐約市第一筆REIT 收購案，有趣的是，台灣的REIT 也在今年宣布將開放REIT 可採基金架構發行，這樣的開放可以活絡資本市場及不動產市場，更可將資金導入相關開發及建設，有購置基金這樣的合作也可以讓民眾參與到影響力投資。第三，現在台灣的社會企業風氣也是越來越盛行，這種資金提供可以加速台灣影響力投資更加茁壯。
那為甚麼這個基金從2006年就已經開始了，卻沒什麼國家城市效仿呢？我認為是剛剛提到了這是由強大卡司組成的，很難找到願意的大型銀行投入這種像是丟進水裡拿不回來的錢，如果市場不夠大很難持續下去，而且台灣目前也沒有類似於國外專注在社會住宅的建商，不知道各位有沒有甚麼想法可以將此概念應用在台灣上？
總結
這次介紹這個購置基金（Acquisition fund），一個跟社會住宅相關的影響力投資，也稍微解釋了影響力投資的層級關係。這個基金特別的是他們將此種投資應用在更廣的領域上，男女平權，種族平等以及社會企業創業的議題上，除了給街上所有人都有房子，更是給弱勢族群及社會企業一個成功的機會，是一種很創新的影響力投資工具。
參考文獻
- https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0501.aspx?mode=6
- http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2017-11-17/doc-ifynwnty4217719.shtml
- https://www.nycacquisitionfund.com/
- https://www.enterprisecommunity.org/blog/2017/02/ten-years-new-york-city-acquisition-fund-needed-more-ever
- https://privatefunddata.com/private-funds/new-york-city-acquisition-fund-llc/